Bouwovertredingen in vastgoedcontracten geven aanleiding tot een absolute nietigheid van de overeenkomst. Doch het Hof van Cassatie mildert de sanctie in een arrest van 07 november 2019 (C.19.0061.N) – Dit dient even in het licht gehouden ten overstaan van het komende Boek 5 – “Verbintenissen” van het nieuwe burgerlijk wetboek (Parlementaire stukken 55K0174) – gedeeltelijke nietigheid – voortbestaan van de overeenkomst.
De wetten inzake de ruimtelijke ordening raken de openbare orde.
Een overeenkomst heeft een ongeoorloofd voorwerp indien zij verplicht tot een prestatie die door een wet van openbare orde verboden is of in strijd is met de goede zeden.
Het Hof van Beroep te Antwerpen werd geconfronteerd met een geschil betreffende een koper van een woning met tuin en garage die zij op plan hadden aangekocht.
De woning diende, conform de verleende stedenbouwkundige vergunning, te worden uitgevoerd.
Uit de praktijk blijkt dat er een te groot niveauverschil was tussen de woning en de garage waardoor de woning (van bij de aanvang) niet volgens de vergunde plannen kon worden uitgevoerd en derhalve de promotor - verkoper een bouwovertreding moest begaan.
In het aan het Hof voorgelegde geschil eiste de koper de nietigheid van de overeenkomst op basis van het gegeven dat de overeenkomst een prestatie inhield die strijdig was met een wetgeving die de openbare orde raakte en derhalve absoluut nietig diende verklaard te worden.
De verkoper - promotor was het niet eens en argumenteerde dat de bouwovertreding technisch kon geremedieerd worden aan relatief beperkte kosten, èn er een mogelijke regularisatie kon gebeuren.
Het deskundig verslag bepaalde het niveauverschil immers slechts op 8 cm.
Het Hof van Beroep had geen oren naar de argumentatie van de promotor en, volgens het Hof, veroorzaakte de overeenkomst een wederrechtelijke toestand waarbij derhalve het voorwerp ongeoorloofd was ; de nietigheid kon niet door partijen worden gedekt.
De motivering van het Hof te Antwerpen werd voorgelegd aan het Hof van Cassatie.
In het voormelde arrest van het Hof van Cassatie oordeelt het Hof :
De appelrechters, die zonder meer oordelen dat het voorwerp van de overeenkomst tot het oprichten van de woning en de bijhorende garage in strijd met de stedenbouwkundige vergunning absoluut nietig is en deze nietigheid niet door de partijen kan worden gedekt, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.
Het middel is gegrond.
Het Hof van Cassatie stelt in zijn arrest paal en perk aan het rechterlijk automatisme om een schending van een rechtsregel van openbare orde met een absolute nietigheid te verbinden.
Het Hof van Cassatie stapt duidelijk af van het feit dat een rechtshandeling, die door een absolute nietigheid is aangetast, niet kon bevestigd worden.
Dit arrest van het Hof van Cassatie breekt met de vaststaande rechtspraak, maar is anderzijds te plaatsen in het licht van het wetsontwerp tot invoeging van boek 5 "Verbintenissen" in het nieuw B.W.
Dit wetsvoorstel werd ingediend in de Belgische Kamer van Volksvertegenwoordigers op 16.07.2019 en is terug te vinden op www.dekamer.be onder het parlementair document 55K0174.
In het voorstel tot nieuw B.W. wordt in art. 5.61 opnieuw het onderscheid gemaakt tussen een absolute en een relatieve nietigheid, doch art. 5.64 voorziet de figuur van de bevestiging waarbij een contract, aangetast door een relatieve nietigheidsgrond, uitdrukkelijk of stilzwijgend kan worden bevestigd door de beschermde persoon.
De bevestiging veronderstelt dat de beschermde persoon kennis heeft van de nietigheidsgrond en geldig afstand kan doen van het recht om zich erop te beroepen.
In fine van het art. 5.64 wordt bepaald dat een contract, aangetast door een absolute nietigheidsgrond, niet kan worden bevestigd ; het kan slechts opnieuw worden gesloten mits in achtneming van de wet.
De gevolgen van de nietigverklaring blijven, zoals vroeger, het herstel van de partijen in de toestand van vóór het sluiten van de overeenkomst m.a.w. een nietigverklaring "ex tunc".
In het kader van het nieuwe wetboek komt thans wel duidelijkheid omtrent de gevolgen van die nietigverklaring waar uitdrukkelijk thans naar de figuur van de restitutie van partijen wordt verwezen die moet voldoen aan de voorwaarden bepaald in de nieuwe artt. 5.118 tot 5.127.
In het kader van het voormelde cassatiearrest kan worden geconcludeerd dat zij eigenlijk onrechtstreeks volledig aanleunt bij het nieuwe art. 5.66 over de gedeeltelijke nietigheid.
Daarin bepaalt het nieuwe B.W. dat de nietigheidsgrond bepaalt dat, wanneer de nietigheidsgrond slechts een gedeelte van het contract betreft, de nietigheidverklaring zich beperkt tot dat gedeelte, voor zover het contract deelbaar is, rekening houdend met de bedoeling van de partijen evenals met het doel van de geschonden regel.
Eenmaal nietig verklaard, laat de wet, naast het voor niet geschreven gehouden beding, de rest van het contact voort bestaan.
Dit kadert perfect in het kader van dit arrest waar het Hof van Cassatie duidelijk stelt dat zelfs de absolute nietigheid doelgebonden is.