Sinds de Wetswijziging van 18.06.2018 (inwerkingtreding 01.09.2019) werd de eenparigheid van stemmen voor de afbraak van een gebouw in het geval van appartementsmede-eigendom gewijzigd naar een 4/5den meerderheid. De éénparigheid blijft behouden voor wijziging quotiteiten.
Zeer vele gebouwen werden door promotoren, na de tweede wereldoorlog, opgericht onder het stelsel van de appartementsmede-eigendom, niet in het minst aan de Belgische kust waar op heden honderden gebouwen reeds onderhevig zijn geweest aan een totale betonrenovatie van de gevel en essentiële onderdelen van het gebouw.
Voor vele van deze is de meest logische oplossing de afbraak van het volledige gebouw en het vervangen en heropbouwen van een aan de huidige normen voldoende totaal nieuwe constructie.
Onder de gelding van de oudere wetgeving was voor de afbraak van een gebouw steeds een unanieme meerderheid van alle mede-eigenaars noodzakelijk.
Dit zorgde voor totaal geblokkeerde situaties waarbij een onvoorzichtig promotor zich inkocht in bepaalde gebouwen maar uiteindelijk werd geconfronteerd met de laatste of een tweetal laatste eigenaars die misbruik maakten van hun rechtspositie en een onredelijke prijs vroegen voor het laatste appartement of een ruil voorstelden om voor hun oude appartement een volledig nieuw appartement te bekomen met een grotere meerwaarde en zelfs eventueel met een opleg.
Los van het feit dat er minder en minder beschikbare gronden waren voor het realiseren van dergelijke bouwprojecten, en de promotoren soms onredelijke prijzen voorstelden terwijl ook misbruik werd gemaakt van hun bekomen meerderheidspositie om alles te blokkeren, was het zeker tevens zo dat misbruik werd gemaakt door de rechtspositie van de individuele resterende mede-eigenaar(s).
Complete blokkeringen van projecten in het nadeel van welwillende eigenaars was het resultaat.
De wetgever kon niet anders dan ingrijpen en zij heeft zulks ook gedaan door een wijziging van art. 577 – 7 B.W. zowel wat de vereiste meerderheid betreft voor de afbraak en volledige heropbouw alsook nopens de verduidelijking van de betekenis van de eenparigheid van alle mede-eigenaars voor de wijziging van de verdeling van de aandelen, hetgeen een tweede belangrijk probleem inzake het beheer van de onverdeelde appartementsmede-eigendom betrof.
Wat de afbraak en de heropbouw betreft verduidelijkt art. 577 - 7 § 1, 2°, h) dat voor de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn daaromtrent door de algemene vergadering wordt beslist met een meerderheid van 4/5den van de stemmen.
De wetgever bepaalt dat elke mede-eigenaar afstand kan doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde van zijn kavel lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken, en dit in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie.
Deze wetsbepaling versoepelt in aanzienlijke mate de vroegere blokkeringsbevoegdheid van de ene overgebleven mede-eigenaar.
De andere belangrijke gewijzigde problematiek is deze van de wijziging van de verdeling der aandelen van de mede-eigendom.
Deze problematiek is zeer dikwijls aanleiding tot het voordoen van contentieux voor de Vrederechter daar de promotor, tijdens de bouwfase, zich het recht voorbehoudt om de bestemming van bepaalde lokalen te wijzigen nadat reeds enige appartementen werden verkocht.
De verdeling der aandelen wordt, volgens de voorziene criteria, bepaald in de ontwerp basisakte die door de notaris wordt opgesteld op basis van de hem medegedeelde vergunde plannen.
Door de wijzigingen van de promotor kan het criterium dat ter zake wordt gehanteerd essentieel worden gewijzigd waardoor in latere vergaderingen van de mede-eigenaars meestal terecht dient te worden vastgesteld dat de door de syndicus gehanteerde verdeling der quotiteiten niet in overeenstemming is met het werkelijke genot en gebruik van deze delen van het gebouw.
Art. 577 - 7 § 3, 1ste lid B.W. voorziet thans dat met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars moet worden beslist over de wijziging van de verdeling van de aandelen van de mede-eigendom, middels de overlegging van een verslag zoals bepaald in art. 577 - 4 § 1, 2de lid B.W..
Dit is een schattingsverslag opgesteld door een notaris, een landmeter - expert, een architect of een vastgoedmakelaar.
Tevens verduidelijkt de wet dat hetgeen moet worden begrepen onder "eenparigheid van alle mede-eigenaars".
Thans bepaalt de wet dat wanneer de eenparigheid van alle mede-eigenaars wordt voorgeschreven en die in de algemene vergadering niet wordt bereikt door de afwezigheid van één of meerdere mede-eigenaars, er een nieuwe algemene vergadering zal bijeen komen na een termijn van minstens 30 dagen waarin de betrokken beslissing met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars kan worden genomen.
Ook deze bepaling is een constructieve verruiming en interpretatie die de onwillige mede-eigenaar in zijn blokkeringsmogelijkheden aanzienlijk beperkt.